Czy mieszkanie komunalne można odziedziczyć?
W ubiegłym roku przez media przelała się fala budzących grozę artykułów, straszących, że nadchodzi koniec dziedziczenia mieszkania komunalnego. W istocie mieszkania komunalnego nie dziedziczyło się nigdy, przynajmniej w sensie prawnym, nie potocznym.
Mieszkania komunalne, podobnie zresztą jak socjalne, nie są własnością mieszkających w nim najemców, a wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Tym samym nie mogą być one częścią masy spadkowej po śmierci najemcy, nie może dojść do dziedziczenia tego typu prawa. Kodeks Cywilny przewiduje jednak rozwiązanie, dzięki któremu członkowie rodziny nie będą musieli szukać nowego mieszkania po śmierci najemcy lokalu komunalnego.
Dziedziczenie mieszkania komunalnego
Artykuł 691 Kodeksu cywilnego stanowi, że po śmierci najemcy, w stosunek najmu tego samego mieszkania mogą wejść osoby mu najbliższe, a mianowicie: współmałżonek, wspólne dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca miał zobowiązanie alimentacyjne oraz osoba „pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”, przez co najczęściej rozumiemy konkubenta/konkubinę.
Tego typu „dziedziczenie mieszkania komunalnego” możliwe jest tylko w przypadku, gdy zmarły był jedynym najemcą lokalu. Jeśli najemców było więcej – na przykład mąż i żona, po śmierci męża żona pozostaje po prostu jedynym najemcą lokalu, a w miejsce zmarłego męża nie wchodzą inne osoby.
Co ważne, w stosunek najmu po zmarłym wejdą tylko osoby z wyżej przedstawionej listy i tylko w przypadku, gdy przed śmiercią poprzedniego najemcy, spełniały warunek stałego zamieszkiwania z najemcą, aż do chwili jego śmierci (art. 691§2 kc). Nie wystarczy sam fakt zameldowania.
Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego lokatorskiego
W sumie dość podobnie wygląda sprawa, jeśli chodzi o dziedziczenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ( czyli potocznie nazywając mieszkania spółdzielczego lokatorskiego). Dziedziczenie tego typu prawa jest po prostu niemożliwe. Taki tytuł prawny do lokalu pozwala na zamieszkiwanie, ale nie pozwala na jego sprzedaż, darowanie, a także zapisanie w testamencie, czyli dziedziczenie. Co dzieje się więc z takim mieszkaniem po śmierci najemcy?
Pamiętajmy– o ile nie jest możliwe dziedziczenie mieszkania spółdzielczego lokatorskiego, o tyle dziedziczeniu podlega prawo do wkładu mieszkaniowego.
Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypadało obojgu małżonkom, po śmierci jednego z nich prawo to przypada drugiemu (zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Ale inni spadkobiercy (np. dzieci) zachowują uprawnienie do dziedziczenia prawa do wkładu mieszkaniowego (czyli prawo do rozliczeń finansowych z żyjącym rodzicem).
Zmiany w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w 2018 r. spowodowały, iż z mocy prawa osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu są członkami spółdzielni. (art. 3 ust. 1 i 2 ww. ustawy). Oznacza to, iż nie istniej już obowiązek składania deklaracji członkowskich.
W przypadku śmierci obojga małżonków, prawo do wkładu mieszkaniowego dziedziczą osoby bliskie zmarłych i to one mają roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa na ich rzecz (zgodnie z art. art. 15 ww. ustawy). Po przeprowadzeniu postępowania spadkowego, mogą zgłosić się do spółdzielni mieszkaniowej i złożyć wymagane dokumenty w celu uzyskania ww. prawa.
Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego własnościowego
Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego lokatorskiego nie jest możliwe. Ale jest możliwe dziedziczenie mieszkania spółdzielczego własnościowego ( czyli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Wszystko dlatego, że mieszkanie to zostało wykupione i jest własnością nabywcy. Kodeks cywilny wymienia w katalogu praw majątkowych również spółdzielcze własnościowe prawo, ale charakteryzuje je jako tzw. ograniczone prawo rzeczowe (art. 244§ 1 kc). Podlega ono jednak dziedziczeniu, jak każde inne prawo.
Tego typu mieszkanie podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych, to znaczy może być przejmowane zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego (art. 931 i następne kc) lub na podstawie testamentu (art. 941 i następne kc). W tym zakresie Kodeks cywilny szczegółowo określa zasady i kolejność dziedziczenia.
Ważne: aby potwierdzić swoje prawa do dziedziczenia, należy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Prawo przewiduje 2 możliwości:
- postępowanie sądowe – potwierdzeniem dziedziczenia jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- postępowanie przed notariuszem – potwierdzeniem dziedziczenia jest akt poświadczenia dziedziczenia.
Dziedziczenie mieszkania własnościowego po śmierci małżonka
Identycznie sprawa ma się w przypadku „zwykłych”, nie spółdzielczych, mieszkań własnościowych. Przepisy prawa określają ten rodzaj własności jako odrębną własność lokalu (tzw. samodzielny lokal mieszkalny). Warunkiem koniecznym dziedziczenia jest i tutaj obowiązek przeprowadzenia postępowania spadkowego i dostarczenie dokumentów potwierdzających dziedziczenie do zarządców tych nieruchomości. Pamiętajmy o kwestiach podatkowych, aczkolwiek dziedziczenie mieszkania własnościowego po śmierci małżonka kwalifikuje się do całkowitego zwolnienia z podatku od spadku ze względu na bliski stopień pokrewieństwa (do tak zwanej zerowej grupy podatkowej, określanej jako grupa I przez ustawodawcę, należą w tym przypadku współmałżonkowie, zstępni, wstępni, oraz pasierb, ojczym i macocha). Ale te kwestie szczegółowo reguluje ustawa 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Konsultacja merytoryczna prawnik Jolanta Woźniak
Zobacz też:
