Wykup mieszkania komunalnego
Główny Urząd Statystyczny szacuje, że polskie gminy łącznie pozostają właścicielem blisko 870 tysięcy mieszkań komunalnych (dane na koniec 2016 roku), w których mieszkają aż 3 miliony osób, czyli blisko 8 procent obywateli kraju. Jest to forma własności samorządów terytorialnych spotykana również w krajach Europy Zachodniej.
W Polsce to spuścizna czasów PRL. Takie kraje jak Francja, Niemcy czy Holandia inwestują w mieszkania publiczne, ale bardziej spełniają one rolę naszych mieszkań socjalnych. W Polsce mieszkania komunalne bynajmniej nie są dla miast żyłą złota. W wielu przypadkach relatywnie niskie czynsze nie pozwalają nawet na pokrycie kosztów remontów i bieżącego utrzymania, wskutek czego nieruchomości te albo są deficytowe, albo popadają w ruinę.
Dlatego wiele samorządów dwoi się i troi, aby zmniejszyć swoje zasoby, oferując lokatorom wykup mieszkań komunalnych. A ponieważ zbyt wielu chętnych na ich wykup po cenach rynkowych nie ma, zazwyczaj stosuje się daleko idące zachęty. Najpopularniejszą, najprostszą i najkorzystniejszą dla mieszkańców ulgą jest wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą.
Bonifikata na wykup mieszkania komunalnego 2020
Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą, to nic innego, jak tylko możliwość nabycia lokalu z upustem, czyli w cenie znacznie niższej, niż rynkowa. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami określa w art. 1 ust. 1 pkt. 4 zasady pierwokupu nieruchomości przez najemców lokali komunalnych. Wykup taki odbywa się w drodze bezprzetargowej (art. 37 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy). Oznacza to, iż najemca lokalu ma pierwszeństwo w nabyciu prawa własności wynajmowanego na czas nieoznaczony lokalu mieszkalnego. (zgodnie z art. 34 ust.1 pkt. 3 ww. ustawy).
Cena nieruchomości (w tym również mieszkania komunalnego do wykupu) ustalana jest w wysokości nie niższej niż jej aktualna wartość rynkowa. Gminy starają się dofinansować budżety miast poprzez wpływy z wykupu lokali komunalnych. W tym miejscu posłużmy się przykładem 700-tysięcznej Łodzi, miasta które ze względu na niezwykle wysoki udział mieszkań komunalnych w ogóle zasobu mieszkaniowego (około 15 procent), uchodzi za „największego kamienicznika w Polsce”.
Ogółem w mieście jest jeszcze ok. 45 tysięcy mieszkań należących do gminy, aczkolwiek część z nich jest niezamieszkała ze względu na fatalny stan techniczny, tudzież wysiedlenia związane z szeroko zakrojoną rewitalizacją obszarową. Władze Łodzi od lat usiłują zmniejszać stan posiadania, zakładając, że tylko wspólnoty mieszkaniowe będą w stanie skutecznie i racjonalnie zarządzać swoimi nieruchomościami. Stąd przyjazna polityka gmin, jeśli chodzi o bonifikaty przyznawane potencjalnym nabywcom tego typu mieszkań.
Właściwe organy jednostek terytorialnych mogą udzielać przy wykupie takich lokali, bonifikat od ustalonej ceny rynkowej. Zgodnie ze wspomnianą wyżej ustawą o gospodarce nieruchomościami, decyzje taka podejmuje wojewoda (w formie zarządzenia) bądź rada miasta lub sejmik (w formie uchwały). Określa to wyraźnie art. 68 ust.1 ww. ustawy. Decydentem są w tej kwestii tylko ww. organy.
Przykładem może być miasto Łódź, gdzie zróżnicowanie ulg dla najemców lokali gminnych przy ich wykupie wygląda następująco (od stycznia 2018 r.):
- bonifikata 90%, dla wykupu lokali w budynkach wybudowanych do 01.01.1946 r.,
- bonifikata 80% w budynkach wybudowanych w okresie 01.01.1946 r. – 31.12.1989 r.,
- bonifikata 60% w budynkach wybudowanych bądź zmodernizowanych po 31.12.1989 r.
Na tego typu bonifikaty mogą liczyć osoby wpłacające całą należność jednorazowo, w przypadku wykupu ratalnego, ulga jest w każdym przypadku niższa o 10 proc.
Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego w polskich miastach?
Wysokość bonifikat różni się w poszczególnych miastach, wiążąc się w sposób bezpośredni z takimi czynnikami, jak:
- stan techniczny budynków,
- sytuacja na rynku nieruchomości,
- polityka mieszkaniowa,
- polityka budżetowa,
- polityka społeczna.
O Łodzi już wspomnieliśmy. W Warszawie jeszcze kilka lat temu możliwy był wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą sięgającą także aż 90 procent. W 2011 roku wysokość bonifikaty obniżono do 50 procent w przypadku lokatorów z 10-letnim stażem najmu i do 70 procent, jeśli chodzi o osoby, które mieszkania wynajmują ponad 10 lat.
Jednak w 2014 roku, NSA wydał wyrok kwestionujący przepisy, na podstawie których Warszawa udzielała ulg za staż najmu. Po tym wyroku wykup mieszkań komunalnych w Warszawie praktycznie ustał. Nad czym władze miasta szczególnie nie boleją, jak się bowiem podkreśla, stolica nie ma obecnie wielkiej potrzeby wyprzedawania nieruchomości.
Inaczej jest w pozostałych miastach. Wrocław, który podobnie jak Łódź, również ma problem z nadmiarem komunalnych nieruchomości, swego czasu wprowadził bonifikatę w wysokości aż 98 procent. W Gdańsku natomiast poziom maksymalnej ustalono na 95 procent.
Wniosek o wykup mieszkania komunalnego
Jak wykupić mieszkanie komunalne? Mimo, iż miasta chętnie pozbywają się swoich nieruchomości, potencjalny nabywca musi przejść całą procedurę wykupu lokalu mieszkalnego, by wejść w posiadanie swojego M. O szczegółowe zasady, różne w różnych miastach, należy się dowiadywać w miejscowym urzędzie miasta lub gminy, albo podległych mu jednostkach zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Najczęściej są to Zarządy Lokali Miejskich lub Rejony Obsługi Najemców.
Tam również otrzymamy wniosek o wykup mieszkania komunalnego, wraz z instrukcją dotyczącą jego wypełnienia oraz warunków, które należy spełnić. Pamiętać bowiem należy, że na bonifikatę przy wykupie mieszkań komunalnych mogą liczyć tylko osoby spełniające kryteria określone przez daną gminę. Przede wszystkim osoby składające wniosek o wykup mieszkania komunalnego muszą legitymować się określonym stażem najmu rzeczonego lokalu od gminy – czy będzie to 5, czy 10 lat, zależy od danego samorządu.
Osoby „z zewnątrz” praktycznie nie mają szans na tego typu wykup z bonifikatą. Po drugie, tak jak wspomnieliśmy, w stosunku do różnego typu mieszkań mogą być stosowane różnej wielkości bonifikaty. W oczywisty sposób największe one będą w przypadku lokali o najmniejszej wartości, czyli najstarszych, najbardziej zaniedbanych. Może też być tak, że pewnego rodzaju nieruchomości dana gmina nie sprzedaje w ogóle – na przykład położonych w określonej strefie, albo o określonym metrażu. We wspomnianej Łodzi do wszczęcia procedur prywatyzacji danej nieruchomości konieczne jest złożenie wniosków o wykup lokali przez przynajmniej połowę najemców (aby powstać mogła wspólnota mieszkaniowa).
Kiedy można sprzedać wykupione mieszkania komunalne?
Wykup mieszkań komunalnych z bonifikatą niewątpliwie rodzi instynkty spekulacyjne. Kupno mieszkania za 30 tysięcy złotych i jego odsprzedaż za 300 tysięcy to pokusa, z którą niekiedy ciężko się zmierzyć. Aby temu zapobiec, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładają na nabywców praw do nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne i korzystających przy wykupie z określonej bonifikaty, zakaz zbycia tych nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia ich nabycia.
Dokonując sprzedaży w trakcie tych pierwszych 5 lat, narażamy się na konieczność zwrotu udzielonej bonifikaty. Ustawodawca przewidział jednak sytuacje, w których zwalnia nowych właścicieli z nieprzyjemnego obowiązku zwrotu przyznanej ulgi. Zgodnie z art. 68 ust.2a ww. ustawy należą do nich:
- zbycie prawa na rzecz osoby bliskiej pod warunkiem, iż nie skorzystała ona sama z takiej bonifikaty,
- zamiana wykupionego lokalu mieszkalnego na inny lokal, stanowiący odrębną własność bądź spółdzielcze własnościowe prawo,
- wykorzystanie w ciągu 12 miesięcy środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży wykupionej od gminy nieruchomości na inne cele mieszkaniowe.
Ważne: jeżeli bonifikata nie zostanie w całości wykorzystana na ww. cele, pojawia się obowiązek zwrotu niewykorzystanej jej części, po uprzedniej waloryzacji (zgodnie z art. 68 ust. 2d przedmiotowej ustawy o gospodarce nieruchomościami).Oznacza to zastosowanie w wyliczeniach wskaźników zmian cen nieruchomości, co często jest niekorzystne dla zbywającego.
Należy pamiętać, iż zwrotu niewykorzystanej całej bądź części bonifikaty domaga się zawsze właściwy organ samorządu terytorialnego (po jego stronie występuje roszczenie).
Konsultacja merytoryczna Jolanta Woźniak.
Czytaj też:
