Czym jest mieszkanie komunalne?
Mieszkanie komunalne to lokal wchodzący w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Rady miejskie bądź gminne podejmują uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego danej gminy. Mieszkaniowy zasób miasta czy gminy ma głównie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe danej społeczności (wyjątkiem są pracownie, służące twórcom do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki). To gmina ma zadanie stwarzać warunki, aby potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych (na danym terenie) o niskich dochodach mogły być realizowane (art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego).
Właścicielem mieszkania komunalnego zawsze pozostaje gmina, natomiast osoby w nim zamieszkujące są jedynie najemcami. Ustawodawca w ustawie o ochronie praw lokatorów wskazuje, iż najemcą jest osoba używająca dany lokal na podstawie innego tytułu niż prawo własności. GUS szacuje, że polskie gminy łącznie dysponują zasobem około 870 tysięcy mieszkań komunalnych, w których żyją 3 miliony osób. Do największych „kamieniczników” w kraju należą takie miasta, jak Łódź i Wrocław.
Aby móc wprowadzić się do mieszkania komunalnego, należy spełnić wymogi określone przez daną gminę. Są to przepisy lokalne, dlatego mogą się różnić w przypadku poszczególnych samorządów. Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny (a w szczególności przepisy z zakresu najmu lokali) to akty prawne, w których zawarte są normy ogólne i jednocześnie dyrektywy do tworzenia przepisów szczególnych (jakimi są np. uchwały gminne). Każdy samorząd terytorialny tworzy wieloletni program gospodarowania zasobami mieszkaniowymi i podejmuje uchwały w zakresie wynajmowania m.in. lokali komunalnych
Mieszkania te przeznaczone są dla osób, które nie posiadają tytułu prawnego do żadnego innego lokalu mieszkalnego. Często w przepisach określa się taki stan jako „brak centrum życiowego”. W praktyce oznacza to po prostu brak własnego mieszkania. Ten rodzaj najmu skierowany jest do osób, które mają dochód na tyle duży, by pozwalał regulować czynsz i na tyle niski, by uniemożliwiał poszukiwanie lokalu na wolnym rynku. Oczywiście to teoria – organy kontrolne, takie jak NIK, niejednokrotnie wskazywały niepełną przejrzystość zasad rządzących rozdziałem mieszkań komunalnych, które wciąż pozostają atrakcyjnym dobrem deficytowym.
Ważne: o zasadzie i trybie przydzielania mieszkań z zasobu miasta czy gminy (potocznie nazywanych „mieszkaniami komunalnymi”) należy szczegółowo dopytywać w instytucjach, zarządzających poszczególnymi miastami czy gminami. Każda z nich może podjąć inne uchwały. Warunkiem jest tylko tworzenie przepisów w oparciu o obowiązujące w tym zakresie polskie ustawodawstwo.
Wniosek o mieszkanie komunalne
Jak starać się o mieszkanie z urzędu miasta? Jakie warunki trzeba spełnić? Na początek musimy wypełnić wniosek. Jego wzór otrzymamy w stosownym urzędzie miasta lub gminy albo ściągniemy ze strony internetowej danego samorządu. Wypełniając go, oprócz danych osobowych, podać będziemy musieli informacje dotyczące dochodów w rodzinie a także obecnej sytuacji mieszkaniowej. Co ważne, osoba starająca się o mieszkanie komunalne, nie może posiadać prawa do jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego bądź nieruchomości. Wiele samorządów określa też minimalny czas zamieszkiwania w danej gminie w momencie złożenia wniosku.
Po złożeniu dokumentów, pozostaje uzbroić się w cierpliwość. To wynajmujący (czyli miasto bądź gmina) decyduje o zakwalifikowaniu i umieszczeniu danej osoby na liście. Nawet jeśli wniosek zostanie pozytywnie zweryfikowany, w większości gmin będzie to oznaczać co najwyżej wpisanie na listę oczekujących. Kolejki po mieszkanie komunalne są tak duże, że czas oczekiwania może wynieść kilka miesięcy, a nawet lat.
Kryterium dochodowe
Tak jak wspomnieliśmy, przy rozdziale mieszkań komunalnych niezwykle ważne jest kryterium dochodowe. Przez pojęcie „dochodu” należy rozumieć dochód w rozumieniu ustawy z 21.06.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. Art. 3 ust. 3 wspomnianej ustawy za dochód uważa wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek (emerytalnych, rentowych czy na ubezpieczenie zdrowotne).
Przyznanie mieszkania komunalnego jest głównie uzależnione od dochodu konkretnego gospodarstwa domowego. W wielu miastach górny pułap dochodów na jedną osobę to około 2,2 tysiąca złotych w przypadku gospodarstw jednoosobowych i 1,7 tysiąca w gospodarstwach wieloosobowych. W Warszawie przyjęto, że próg stanowi odpowiednio 220 i 160 procent najniższej emerytury (a ta w od marca 2018 r wynosi 1029 zł). W Łodzi, gdzie progi do niedawna były bardzo wysokie, w 2016 roku zostały obniżone do 2250 oraz 1809 zł.
Często przepisy wykonawcze poszczególnych gmin określają kategorie osób, które maja pierwszeństwo w zawarciu umów najmu mieszkań komunalnych. Są to np. pełnoletnie osoby, opuszczające placówki opiekuńczo-wychowawcze czy osoby o znacznym stopniu niepełnosprawności. A to zdecydowanie wydłuża „kolejkę” innych oczekujących osób
Mieszkanie socjalne a komunalne
Mieszkanie komunalne często mylone jest z mieszkaniem socjalnym. Istotnie, oba pochodzą z zasobów mieszkaniowych gminy, jednak lokal socjalny przyznawany jest na innych zasadach, inny też jest jego standard. Mieszkanie socjalne przysługuje wyłącznie osobom, które nie posiadają jakiegokolwiek tytułu prawnego do mieszkania (lokatorskiego, własnościowego, komunalnego bądź socjalnego) lub innej nieruchomości, mogą być również przyznawane przez sądy przy orzekaniu bo eksmisji.
Niższe, niż w przypadku mieszkań komunalnych, są tu kryteria dochodowe. Zdecydowanie niższe są też czynsze – wynoszą do 50 procent najniższego czynszu komunalnego. W odróżnieniu od mieszkań komunalnych, lokale socjalne nie mogą być wykupione.
Przy najmie lokalu komunalnego może być wymagana wpłata kaucji zabezpieczającej. Jeśli umowa dotyczy umowy najmu lokalu socjalnego kaucja nie jest pobierana (art. 6 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów)
Mieszkania komunalne to szansa na uzyskanie „lokum” dla osób, które zarabiają, ale nie stać ich na kupno mieszkania. Natomiast mieszkania socjalne to rozwiązania mieszkaniowe dla osób o najniższych dochodach bądź w ogóle tych dochodów nie posiadających.
Czy można odziedziczyć mieszkanie komunalne?
Dziedziczenie mieszkania komunalnego to zwrot dość popularny, ale z pewnością niepoprawny. Przepisy prawa nie przewidują możliwości dziedziczenia tego typu mieszkań, gdyż nie są one własnością osoby w nich zamieszkującej. Mieszkanie komunalne jest własnością gminy, lokator zaś jest tylko najemcą. Mieszkanie należące do zasobów gminy nie może być przedmiotem posiadania. Kodeks cywilny przewiduje jednak możliwość wstąpienia w stosunek najmu. Muszą jednak zostać spełnione warunki, określone w przepisach. Art. 691 Kodeksu cywilnego stanowi, że w stosunek najmu wstępują osoby najbliższe zmarłemu:
- współmałżonek,
- wspólne dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- inne osoby wobec których najemca miał zobowiązanie alimentacyjne,
- oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (chodzi po prostu o konkubinę lub konkubenta).
Ważne: wyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu, jeśli spełniają warunek stałego zamieszkiwania w lokalu z najemcą, aż do chwili jego śmierci ( art. 691par. 2 kc).
A zatem nie możemy mówić o „dziedziczeniu mieszkania komunalnego”. Możemy mówić tylko o dziedziczeniu prawa najmu. Pamiętajmy też, że powyższe regulacje (czyli zastosowanie przepisów o wstąpieniu w stosunek najmu) mają zastosowanie do sytuacji, gdy zmarły był jedynym najemcą lokalu.
Wykup mieszkania komunalnego
Mieszkania komunalne bynajmniej nie są skarbonką, z której gminy czerpią pieniądze. Wręcz przeciwnie. Zazwyczaj stan nieruchomości jest tak zły, że czynsze nie są w stanie pokryć kosztów napraw i bieżącego utrzymania. Samorządy zatem chętnie pozbywają się mieszkań komunalnych. Dobrym przykładem jest Łódź, miasto w którym wciąż znajduje się 45 tysięcy mieszkań komunalnych - 38 tysięcy zamieszkałych i 7 tysięcy pustych (nie nadających się do użytkowania lub opróżnionych w związku z prowadzoną rewitalizacją).
Od lat możliwy jest wykup tego typu nieruchomości na własność, a zachętą jest ogromna bonifikata, ustalana indywidualnie przez poszczególne gminy (w wysokości od 50 do 90%). Przepisy prawne wyraźnie określają prawa najemcy lokali komunalnych do pierwszeństwa w ich nabyciu (zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
Pamiętajmy, że bez konieczności zwrotu bonifikaty, mieszkanie wolno sprzedać dopiero po 5 latach.
Przeczytaj też: Darowizna mieszkania - informacje i zasady
