Darowizna mieszkania
Czynność prawna, polegająca na umowie darowizny prawa do lokalu mieszkalnego bądź nieruchomości (potocznie nazywana darowizną mieszkania) podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów o podatku od spadków i darowizn. Szczegółowo reguluje te kwestie ustawa z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnia z art.1ust.1 ww. ustawy osoba fizyczna nabywając własność rzeczy lub prawo majątkowe w drodze darowizny, podlega opodatkowaniu. Warto pamiętaż, że obowiązek zapłaty podatku od darowizny mieszkania spoczywa na obdarowanym.
Podatek od darowizny mieszkania
Umowę darowizny mieszkania sporządzamy u notariusza, w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności (art. 158 Kodeksu cywilnego). To notariusz pobierze ewentualny podatek od darowizny mieszkania, zajmie się też dokonaniem stosownych wpisów w księgach wieczystych.
Obowiązek podatkowy przy nabyciach praw w drodze darowizny powstaje już z chwilą złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego przez darczyńcę (art. 6 ust.1 pkt.4 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Dotyczy to również darowizn praw do lokali mieszkalnych.
Wszystko wskazuje na to, że w roku 2020 (ze względu na brak oficjalnego komunikatu o zmianie wysokości kwoty wolnej oraz wysokości podatku), najprawdopodobniej wartości pozostaną bez zmian, czyli będą takie same jak w roku 2019.
Kto może uniknąć płacenia podatku od darowizny mieszkania?
Zanim zaczniemy omawiać szczegóły, koszty i sposób wyliczenia podatku, warto powiedzieć na wstępie, że w wielu przypadkach członkowie najbliższej rodziny mogą być zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku od darowizny mieszkania. Ustawa o podatkach od darowizn ustala wysokość bądź zwolnienie od podatku w zależności od grupy podatkowej, do której należy obdarowany. . Chodzi o osoby z I grupy podatkowej (zwanej potocznie „grupą zerową”), czyli:
- małżonków,
- zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki),
- wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
- rodzeństwo, pasierba, zięcia, synową, teściów, macochę i ojczyma.
Aby uzyskać zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania, muszą oni spełnić jednak kilka warunków - na przykład muszą zamieszkiwać w nabytym lokalu, bez możliwości jego zbycia przez okres 5 lat od dnia zawarcia umowy darowizny. Szczegółowo określają je przepisy podatkowe, o których z pewnością poinformuje notariusz przy sporządzaniu ww. aktu notarialnego.
Jakie warunki trzeba spełniać aby nie płacić podatku?
Oto szczegółowa lista warunków, które trzeba spełnić ( na podstawie art. 16 wspomnianej ustawy o podatku od spadku i darowizn):
- obdarowany, jak już wspomnieliśmy, musi być członkiem najbliższej rodziny, czyli mówiąc inaczej – należeć do I grupy podatkowej;
- powierzchnia użytkowa darowanej nieruchomości (mieszkania, domu) nie może przekraczać 110 metrów kwadratowych. jeśli przekracza – podatek jest naliczany w stosunku do metrażu przekraczającego wielkość 110 mkw;
- obdarowany musi być obywatelem polskim lub mieć w Polsce miejsce stałego pobytu;
- obdarowany nie może być właścicielem innego mieszkania lub domu, chyba że przed przyjęciem darowizny przeniesie własność na swoje potomstwo (zstępnych), Skarb Państwa lub gminę, ma na to 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego lub podpisania umowy darowizny;
- obdarowany nie posiada spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego do innego lokalu, nie jest też najemcą żadnego budynku ani lokalu, a w razie dysponowania tymi prawami, przekaże je zstępnym lub spółdzielni bądź rozwiąże umowę najmu. Na to również ma 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego lub podpisania umowy darowizny;
- będzie zamieszkiwać w nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny i nie dokona jej zbycia w ciągu 5 lat.
Koszty darowizny mieszkania
Przyjrzyjmy się teraz sytuacji, gdy podatek od darowizny mieszkania jednak trzeba zapłacić. Dzieje się tak w sytuacji, gdy obdarowany nie należy do I grupy podatkowej lub gdy – należąc do niej, nie spełnia innych wymienionych wyżej warunków.
Wysokość podatku będzie zależeć od kilku czynników. Pierwszym z nich jest zaliczenie do jednej z grup podatkowych w zależności od stopnia pokrewieństwa z osobą dokonującą darowizny:
- Grupa I: zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie pradziadkowie), małżonek, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha, zięć, synowa, teść, teściowa
- Grupa II: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
- Grupa III: pozostali nabywcy (w tym przypadku „obdarowani”).
Przepisanie mieszkania w formie darowizny
Podatek od darowizny mieszkania ma też kwoty wolne od podatku. Dla każdej z grup podatkowych przewidziana jest inna kwota wolna od podatku:
- Grupa I: 9 637 złotych;
- Grupa II: 7 276 złotych;
- Grupa III: 4 902 złote.
W przypadku darowizny mieszkania, nie mówiąc o darowiźnie domu, nie ma co liczyć na to że zmieścimy się w całości w kwocie wolnej od podatku – w najtańszym z dużych miast, Łodzi, ceny 30 metrowych kawalerek zaczynają się od około 90 tysięcy złotych. Nie mniej, kwota wolna od podatku będzie nałożoną na nas opłatę nieco zmniejszać.
Jak obliczyć podatek od darowizny mieszkania?
Do obliczenia wysokości podatku wykorzystujemy tabelę ze skalami podatkowymi, w zależności od grupy podatkowej i kwoty nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku. Art. 15 ustawy o podatku od spadku i darowizn, określa stawki należnego podatku. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania, ponad kwotę wolną od podatku.
Grupa podatkowa I
- Nadwyżka ponad kwotę wolną od podatku nie przekraczająca 10 278 złotych – podatek od darowizny mieszkania wyniesie 3 procent od kwoty nadwyżki.
- Nadwyżka od 10 278 do 20 556 złotych – podatek: 308,30 zł plus 5 procent nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł.
- Nadwyżka powyżej 556 złotych – podatek: 822,20 zł plus 7 procent nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł
Grupa podatkowa II
- Nadwyżka do 10 278 złotych – podatek od darowizny mieszkania: 7 procent od kwoty nadwyżki.
- Nadwyżka od 10 278 do 20 556 złotych – podatek: 719,50 zł plus 9 procent nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł.
- Nadwyżka powyżej 556 złotych – podatek: 1644,50 zł plus 12 procent nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł.
Grupa podatkowa III
- Nadwyżka do 10 278 złotych – podatek od darowizny mieszkania: 12 procent od kwoty nadwyżki.
- Nadwyżka od 10 278 do 20 556 złotych – podatek: 1233,40 zł plus 16 procent nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł.
- Nadwyżka powyżej 556 złotych – podatek: 2877,90 zł plus 20 procent nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł.
Darowizna mieszkania – ile zapłacimy?
Spróbujmy policzyć wysokość podatku od darowizny mieszkania na prostym przykładzie. Załóżmy, że teść czyni darowiznę mieszkania o wartości 300 tysięcy złotych na rzecz zięcia. Zięć, przypomnijmy, kwalifikuje się do pierwszej grupy podatkowej.
Mieszkanie kosztowało 300 000, było więc warte znacznie więcej, niż kwota wolna od podatku. Kwota przekroczenia wyniosła dokładnie 290 363 zł.
(300 000 – 9637 = 290 363)
Teraz obliczamy, o ile przekroczenie to było wyższe od zapisanej w tabeli wartości 20 556 złotych (patrz skale podatkowe). Odejmowanie daje nam wynik 269 807 zł
(290 363– 20 556 = 269 807 zł)
Teraz, zgodnie z tabelą, wyliczamy 7 procent od tej nadwyżki, co daje nam kwotę 18 886 zł
(269 807 x 0,07 = 18 886 zł)
Otrzymaną wielkość dodajemy do zapisanych w tabelce 822,20 zł, co daje nam łącznie 19 708,20 zł.
(822,20 + 18 886 = 19 708,20 zł).
To jest wysokość należnego podatku od darowizny mieszkania w tym konkretnym przypadku.
Czytaj jeszcze: