Bonifikata – to słowo dźwięczy w uszach niejednego najemcy mieszkania komunalnego, który planuje zostać właścicielem zajmowanego przez siebie lokum. Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą w wielu polskich miastach jest szansą, by za kilkadziesiąt, kilkanaście a nawet kilka tysięcy złotych wejść w posiadanie nieruchomości wartej 10 razy więcej. Zobacz, ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego, jak wykupić mieszkanie komunalne, kto może wykupić mieszania komunalne, kiedy można sprzedać wykupione mieszkanie komunalne, kiedy grozi nam zwrot bonifikaty za mieszkanie komunalne.

Wykup mieszkania komunalnego

Główny Urząd Statystyczny szacuje, że polskie gminy łącznie pozostają właścicielem blisko 870 tysięcy mieszkań komunalnych (dane na koniec 2016 roku), w których mieszkają aż 3 miliony osób, czyli blisko 8 procent obywateli kraju. Jest to forma własności rzadko spotykana w krajach zachodnich, w Polsce będąca spuścizną czasów PRL. Mieszkania komunalne bynajmniej nie są dla miast żyłą złota. W wielu przypadkach relatywnie niskie czynsze nie pozwalają nawet na pokrycie kosztów remontów i bieżącego utrzymania, wskutek czego nieruchomości te albo są deficytowe, albo popadają w ruinę. Dlatego wiele samorządów dwoi się i troi, aby zmniejszyć swoje zasoby, oferując lokatorom wykup mieszkań komunalnych. A ponieważ zbyt wielu chętnych na wykup mieszkań komunalnych po cenach rynkowych nie ma, zazwyczaj stosuje się daleko idące zachęty. Najpopularniejszą, najprostszą i najkorzystniejszą dla mieszkańców ulgą jest wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą.

Zobacz: Wzorcowe mieszkanie dla seniora

Bonifikata na wykup mieszkania komunalnego

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą, to nic innego, jak tylko możliwość nabycia lokalu z upustem, czyli w cenie znacznie niższej, niż rynkowa. W tym miejscu posłużmy się przykładem 700-tysięcznej Łodzi, miasta które ze względu na niezwykle wysoki udział mieszkań komunalnych w ogóle zasobu mieszkaniowego (około 15 procent), uchodzi za „największego kamienicznika w Polsce”. Ogółem w mieście jest jeszcze ok. 45 tysięcy mieszkań należących do gminy, aczkolwiek część z nich jest niezamieszkała ze względu na fatalny stan techniczny, tudzież wysiedlenia związane z szeroko zakrojoną rewitalizacją obszarową. Władze Łodzi od lat usiłują zmniejszać stan posiadania, zakładając, że tylko prywatne wspólnoty mieszkaniowe będą w stanie skutecznie i racjonalnie zarządzać swoimi nieruchomościami. Stąd agresywna polityka, jeśli chodzi o bonifikaty przyznawane nabywcom mieszkań.

Wybudowane przed 1946 rokiem mieszkania w Łodzi można kupić z bonifikatą sięgającą 90 procent. Co oznacza, że właścicielem 100-metrowego mieszkania w kamienicy można zostać za około 30 tysięcy złotych, przyjmując w przybliżeniu, że średnia rynkowa cena starych mieszkań w centrum miasta to 3 tys. zł za 1 mkw.

Mieszkania nowsze, wybudowane w latach 1946-1989, Łódź sprzedaje z bonifikatą 80 procentową, zaś te wybudowane lub gruntownie zmodernizowane po roku 1989 – z bonifikatą rzędu 60 procent. Na tego typu bonifikaty mogą liczyć osoby wpłacające całą należność w jednej transzy, w przypadku zakupów na raty, bonifikata jest niższa o 10 proc.

Przeczytaj też: Mieszkanie dla seniora. Czym się kierować przy zakupie

Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego w polskich miastach

Wysokość bonifikat różni się w poszczególnych miastach, wiążąc się w sposób bezpośredni z takimi czynnikami, jak stan techniczny budynków, sytuacja na rynku nieruchomości, polityka mieszkaniowa, polityka budżetowa, polityka społeczna. Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego w polskich miastach?

O Łodzi już wspomnieliśmy. W Warszawie jeszcze kilka lat temu możliwy był wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą sięgającą także aż 90 procent. W 2011 roku wysokość bonifikaty obniżono do 50 procent w przypadku lokatorów z 10-letnim stażem najmu i do 70 procent, jeśli chodzi o osoby, które mieszkania wynajmują ponad 10 lat. Jednak w 2014 roku, NSA wydał wyrok kwestionujący przepisy, na podstawie których Warszawa udzielała bonifikat za staż najmu. Po tym wyroku wykup mieszkań komunalnych w Warszawie praktycznie ustał. Nad czym władze miasta szczególnie nie boleją, jak się bowiem podkreśla, stolica nie ma obecnie wielkiej potrzeby wyprzedawania nieruchomości.

Inaczej jest w pozostałych miastach. Wrocław, który podobnie jak Łódź, również ma problem z nadmiarem komunalnych nieruchomości, swego czasu wprowadził bonifikatę w wysokości aż 98 procent. W Gdańsku natomiast poziom maksymalnej bonifikaty ustalono na 95 procent.

Przeczytaj: Mieszkanie komunalne – wniosek, kryterium dochodowe

Wniosek o wykup mieszkania komunalnego

Jak wykupić mieszkanie komunalne? Mimo, iż miasta chętnie pozbywają się swoich nieruchomości, potencjalnego nabywcę czeka długa droga, by wejść w posiadanie swojego M. O dokładne procedury, różne w różnych miastach, należy się dowiadywać w miejscowym urzędzie miasta lub gminy, albo podległych mu jednostkach zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Tam również otrzymamy wniosek o wykup mieszkania komunalnego, wraz z instrukcją dotyczącą jego wypełnienia oraz warunków, które należy spełnić. Pamiętać bowiem należy, że na bonifikatę przy wykupie mieszkań komunalnych mogą liczyć tylko osoby spełniające kryteria określone przez daną gminę. Przede wszystkim osoby składające wniosek o wykup mieszkania komunalnego muszą legitymować się określonym stażem najmu rzeczonego lokalu od gminy – czy będzie to 5, czy 10 lat, zależy od danego samorządu. Osoby „z zewnątrz” praktycznie nie mają szans na tego typu wykup z bonifikatą. Po drugie, tak jak wspomnieliśmy, w stosunku do różnego typu mieszkań mogą być stosowane różnej wielkości bonifikaty. W oczywisty sposób największe one będą w przypadku lokali o najmniejszej wartości, czyli najstarszych, najbardziej zaniedbanych. Może też być tak, że pewnego rodzaju nieruchomości dana gmina nie sprzedaje w ogóle – na przykład położonych w określonej strefie, albo o określonym metrażu. We wspomnianej Łodzi do wszczęcia procedur prywatyzacji danej nieruchomości potrzebna jest zgoda przynajmniej połowy lokatorów, tak by powstać mogła wspólnota mieszkaniowa.  

Czytaj: Mieszkanie socjalne – wniosek, warunki, jak dostać?

Kiedy można sprzedać wykupione mieszkania komunalne

Wykup mieszkań komunalnych z bonifikatą niewątpliwie rodzi instynkty spekulacyjne. Kupno mieszkania za 30 tysięcy złotych i jego odsprzedaż za 300 tysięcy to pokusa, z którą niekiedy ciężko się zmierzyć.  W tym celu ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada na nabywców mieszkań z bonifikatą zakaz sprzedaży nieruchomości przez 5 lat, pod rygorem utraty owej bonifikaty właśnie. Innymi słowy, dokonując sprzedaży przed upływem 5 lat od daty nabycia, narażamy się na konieczność zwrotu bonifikaty za mieszkanie komunalne. Na szczęście są od tej zasady istotne wyjątki. Bonifikaty nie będziemy musieli zwracać, jeśli zarobione na sprzedaży nieruchomości pieniądze przeznaczymy na cele mieszkaniowe, czyli zakup innego mieszkania lub domu.

Czytaj też: Darowizna mieszkania