Odwrócona hipoteka wchodząc do Polski wzbudziła nieufność, rodząc pytania nie tylko o ekonomicznym, ale i moralnym wydźwięku. Obecnie rynek się ucywilizował, pojawił się instrument o nazwie odwrócony kredyt hipoteczny. Jest nawet odrębna ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym.

Odwrócony kredyt hipoteczny

Odwrócona hipoteka – mówiąc skrótowo, polega na wypłacie comiesięcznych świadczeń przez bank, w zamian za prawo do przejęcia nieruchomości po śmierci klienta. Dlatego wiele osób traktuje odwrócony kredyt hipoteczny jako dodatkową emeryturę. Ale pamiętać należy, że skorzystanie z odwróconej hipoteki ma swoje konsekwencje – zwłaszcza z punktu widzenia spadkobierców.

Sprawdź: Kredyt dla seniora – informacje o pożyczkach dla emerytów

Odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka pojawiła się w Polsce nieco na dziko, to znaczy bez osobnych uregulowań w prawie, a zatem i bez tej szczególnej ochrony, która przysługuje klientom banków. Nic więc dziwnego, że została odwrócona hipoteka potraktowana z dużą nieufnością. Wiele osób dostrzegło w niej instrument do wyłudzania nieruchomości od nieświadomych, biednych i schorowanych seniorów. Dopiero od 3 lat funkcjonuje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, precyzyjnie regulująca stosunki między bankiem a jego klientem.

Drugim powodem, dla którego odwrócona hipoteka nie została powitana euforycznie na polskim gruncie, jest czynnik socjologiczno-psychologiczny. Własne mieszkanie w Polsce uchodzi za świętość. Często jest też głównym składnikiem majątku, który po sobie chcą zostawić potomnym rodzice lub dziadkowie. Stąd niechęć do pozbywania się mieszania na rzecz banku czy innego podmiotu, nawet za cenę życia w ubóstwie. Dlatego też odwrócona hipoteka uchodzi za instrument skierowany głównie do osób całkowicie samotnych.

Trzeci powód , dla którego odwrócona hipoteka może nie budzić powszechnego entuzjazmu, jest niezbyt korzystna relacja wypłacanych świadczeń do wartości nieruchomości.

Zobacz też: Dziedziczenie mieszkania – komunalne, spółdzielczo-własnościowe

Odwrócona hipoteka w Polsce

W pierwszych latach funkcjonował głównie tak zwany „sprzedażowy” model odwróconej hipoteki, przy czym w tym przypadku pojęcie „odwróconej hipoteki” należy traktować umownie. Model ten bazuje na przepisach Kodeksu Cywilnego. Cała procedura polega na podpisaniu umowy między właścicielem mieszkania, a inną osobą fizyczną bądź prawną, na mocy której właściciel przenosi na partnera umowy swoje prawo do nieruchomości – czy to prawo własności, czy też wieczystego użytkowania. W zamian druga strona ustanawia prawo dożywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomości dla dotychczasowego właściciela, dodatkowo zobowiązując się do comiesięcznej wypłaty umówionej kwoty, aż do dnia śmierci.

Mówimy tu więc o czymś w rodzaju prywatnej emerytury w zamian za przejęcie. Podkreślmy jeszcze raz – ten model „odwróconej hipoteki” zakłada przejęcie prawa własności mieszkania już w momencie podpisania umowy, nie zaś po śmierci dotychczasowego właściciela. Od momentu podpisania umowy, nie jest on zatem już właścicielem nieruchomości, a jedynie ma prawo w niej mieszkać.

Sprawdź też: Darowizna mieszkania – informacje i zasady. Podatek

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym

3 lata temu odwrócona hipoteka została ujęta w specjalne ramy prawne. Wraz ze specjalną ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, pojawił się tzw. „kredytowy” model odwróconej hipoteki.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym zakłada, że bank jednorazowo, albo w formie comiesięcznych rat, będzie wypłacał klientowi świadczenie pieniężne, zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, której klient jest właścicielem. Oznacza to, że bank płaci coś w rodzaju emerytury do dnia śmierci klienta. W zamian bank po jego śmierci ma prawo do przejęcia nieruchomości, chyba że spadkobiercy zmarłego klienta zdecydują się je wykupić (spłacić kredyt). Mają na to 12 miesięcy. Co ważne, po podpisaniu umowy o udzielenie odwróconego kredytu hipotecznego, klient wciąż pozostaje właścicielem mieszkania i jest nim aż do swojej śmierci. Bank swoje prawa zrealizuje w oparciu o ustanowioną hipotekę.

W świetle prawa, produkt o nazwie odwrócony kredyt hipoteczny mogą oferować jedynie banki i instytucje kredytowe. Muszą one podlegać Komisji Nadzoru Finansowego lub analogicznym instytucjom w swoich macierzystych krajach.

Czytaj też: Pieniądze z OFE po śmierci bliskiego – jak odzyskać?

Hipoteka odwrócona – obowiązki właściciela

Właściciel mieszkania ma obowiązek utrzymywania lokalu w stanie nie gorszym, niż w dniu podpisania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny. Musi terminowo opłacać czynsz, media i lokalne podatki, tak aby bank nie był obciążony roszczeniami w wypadku jego śmierci. Bank może też żądać zawarcia umowy ubezpieczenia mieszkania na wypadek zdarzeń losowych.

Odwrócona hipoteka – czy się opłaca?

W wymiarze nominalnym, hipoteka odwrócona klientowi opłacać się zazwyczaj nie będzie, o chyba że jest mu pisane zostanie najstarszym człowiekiem na świecie. Banki nie są instytucjami charytatywnymi i wysokość comiesięcznych wypłat jest tak skalkulowana, by bank na całości operacji zarobił. Obiegowo zwykło się uważać, że klient który zejdzie z tego świata w statystycznym dla swojej płci wieku, otrzyma w formie wypłat około 60 procent wartości nieruchomości. To oczywiście kalkulacja bardzo przybliżona, uśredniona i nie uwzględniająca dziesiątek niuansów. Oczywistą oczywistością jest, że więcej z własnego mieszkania wyciągnie osoba żyjąca dłużej, niż krócej.

Jednak pytanie o opłacalność zmienia nieco wydźwięk w kontekście zbliżającej się i nieuchronnej śmierci. W przypadku braku spadkobierców, utrzymywanie przy sobie prawa do mieszkania za wszelką cenę, jest jedynie zamrażaniem kapitału, który mógłby pracować na godniejszą emeryturę.

Zobacz też: Ubezwłasnowolnienie osoby starszej – warunki